Die hohen Immobilienbewertungen von Signa deuten auf bevorstehende brutale Schmerzen hin

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Die Banken des Landes, die von der Immobilienkrise in der globalen Finanzkrise weniger betroffen waren, trugen dazu bei, Geschäfte zu machen. Laut einer Studie der Bayes Business School boten deutsche Kreditgeber routinemäßig immer noch Hypotheken in Höhe von bis zu 80 Prozent des Gebäudewerts an, verglichen mit etwa 60 Prozent im Vereinigten Königreich. Das könnte dem Land nun einen harten Abschwung bereiten.

Deutsche Immobilienschulden werden mittlerweile auf Sekundärmärkten zu Preisen zwischen 30 und 70 Cent pro Euro verkauft. „Das sind große Änderungen“, sagte Papadakos von Green Street. „Wir sprechen hier nicht von Rundungsfehlern.“

Mit seinem verschwenderischen Lebensstil und einer Vielzahl milliardenschwerer Geldgeber wurde Benko zum Inbegriff des Exzesses. Signas riesige Yacht Roma lag auffällig auf der diesjährigen Mipim-Immobilienkonferenz in Cannes vor Anker, während die Signa-Ausstellung auf der Expo Real-Messe in München im Oktober dieses Jahres zu den größten zählte – Preise beginnen bei über 225.000 Euro ohne Baukosten.

Die Bewertungen des Unternehmens sprechen für diesen Optimismus. Ein von BNP Paribas Real Estate erstelltes Gutachten für eine an die Kaufhauskette Galeria von Signa vermietete Immobilie – ebenfalls unter Gläubigerschutz – ignoriert bewusst die prekäre Lage des Mieters.

„Der Bewertung liegt die besondere Annahme zugrunde, dass der Mieter das Kaufhaus bis zum Auslaufen des Mietvertrags betreibt“, heißt es in der Haftungsausschlusserklärung und fügt hinzu, dass die Berechnung eines Ausfalls „vom Kreditgeber und der finanzierenden Bank ausdrücklich nicht gewollt“ sei.

BNP und JLL lehnten eine Stellungnahme ab. Ein Vertreter von Signa reagierte weder auf einen Anruf noch auf eine E-Mail mit der Bitte um einen Kommentar.

Steigende Buchwerte

Als der Immobilienboom in Deutschland Einzug hielt, stiegen die Bewertungen von Signa und damit auch Benkos Vermögen. KaDeWe, das Signa 2012 für 450 Millionen US-Dollar von Investoren, darunter der Goldman Sachs Group, gekauft hatte, hatte Ende letzten Jahres einen Wert von 1,6 Milliarden US-Dollar.

Während die steigenden Buchwerte es Signa ermöglichten, mehr Schulden aufzunehmen, führten die hohen Renditen des Portfolios dazu, dass das Unternehmen relativ wenig freie Barmittel generierte. Und für ein Unternehmen mit einer riesigen Entwicklungspipeline in einer Zeit, in der die Baukosten stark stiegen, erwies sich das als fatal.

Das ist nun ein Problem für seine Gläubiger. Fertiggestellte Immobilien generieren Mieten, die zur Schuldentilgung verwendet werden können, und geben den Kreditgebern Spielraum, sich auf geordnete Verkäufe vorzubereiten. Doch halbfertige Projekte wie der Hamburger Elbtower sind eine Belastung.

Der Upper West war für Benko ein erfolgreiches Projekt. Der strahlend weiße Turm war Teil einer Revitalisierung der sogenannten City West Berlins in der Nähe des Bahnhofs Zoologischer Garten. Das 2017 fertiggestellte Gelände besteht etwa zur Hälfte aus Büros. Es bietet auch Einzelhandelsflächen und beherbergt ein preisgünstiges Motel One-Hotel.

Doch selbst nachdem die Inflation durch den Einmarsch Russlands in der Ukraine auf den höchsten Stand seit Jahrzehnten gestiegen war, stellten die Gutachter von Signa fest, dass der Upper West wenig von seinem Glanz verloren hatte. Die aktuelle Bewertung entspricht einer Nettoanfangsrendite von 2,2 Prozent auf die jährlichen Mieteinnahmen von 16,4 Millionen Euro. Die Renditen für Berliner Spitzenbüros liegen nach Angaben von Green Street hingegen derzeit bei fast 4 Prozent.

Bewertungen unter Druck

Das bedeutet, dass die Bewertungen unter Druck stehen oder dass die Mieten Schritt halten müssen, um die von den Anlegern zur Rechtfertigung des Risikos geforderten höheren Renditen auszugleichen. Allerdings liegen die von den Mietern im Upper West gezahlten Mieten mittlerweile unter dem Niveau der besten Berliner Büros, sodass nach Vertragsende Spielraum für Erhöhungen besteht.

Bewertungen sind von Natur aus rückwärtsgerichtet. Aktuelle Angebote weisen in der Regel darauf hin, wohin sich die Preise entwickeln. Aber deutscher Werbespot Immobilientransaktionen sind zusammengebrochen in einem Ausmaß, dass es schwierig ist, sich ein klares Bild zu machen.

Nach Angaben von Avison Young wurden in den ersten neun Monaten des Jahres lediglich 15,1 Milliarden Euro in den Sektor investiert, ein Rückgang um 64 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Die Büroabschlüsse sind sogar noch stärker zurückgegangen und beliefen sich auf lediglich 3,5 Milliarden Euro, verglichen mit einem Fünfjahresdurchschnitt von 18,7 Milliarden Euro. Das bedeutet, dass die Renditeannahmen noch weiter steigen könnten, was ein Schlag für Signa und seine Gläubiger wäre.

Upper West beispielsweise hat eine Hypothek von 300 Millionen Euro. Das entsprach einst einem überschaubaren Beleihungsauslauf von weniger als 50 Prozent. Nun ist unklar, wie viel Spielraum, wenn überhaupt, zwischen dem ausstehenden Wert des Darlehens und dem Preis, den die Immobilie bei einer Auktion erzielen könnte, bestehen würde.

„Die private Immobilienwelt war bei der Korrektur ihrer Bewertungen weitaus weniger entgegenkommend“, sagte Papadakos. „Ich denke also, dass dort der Schmerz sein wird.“

Mit Unterstützung von Marton Eder und Boris Groendahl.

Bloomberg

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